自2021年6月首批产品上市至今，我国公募REITs已初步经历了完整的周期——2022年受追捧、2023年遭遇显著回调，再到目前平稳发展。在促进公募REITs市场高质量发展过程中，耐心资本的积极参与至关重要。在近日由瑞思不动产金融研究院主办的中国REITs发展2024年会上，与会人士就进一步完善公募REITs各项机制，吸引耐心资本进行了深入探讨。

保险资金与REITs天然匹配

中国人寿保险（集团）公司原董事长、原保监会副主席、十三届全国政协常委杨明生表示，REITs市场目前存在着市场规模有限、产品流动性不足以及长期稳定的优质资产不足等问题，应简化扩募流程、降低杠杆率限制，同时加速更多传统与新型资产业态上市，提升耐心资本参与REITs市场积极性。

公募REITs优质的基础设施项目是稀缺资产，可以产生稳定的现金流。而保险资金有久期长、跨周期的属性，是典型“耐心资本”，与REITs天然匹配。

自首批公募REITs上市以来，保险资金便将REITs产品作为战略型资产进行全方位的布局，且不断提升参与力度。截至2024年上半年，保险机构在所有非原始权益人战配投资者中的参与规模占比最高，约为20%左右，参与过战配的保险机构共34家。网下投资者中，保险机构参与占比更是超过30%。

中邮人寿保险股份有限公司不动产投资部总经理徐立思表示，REITs的强制现金分配机制，可以保证耐心资本长期、持续分享资产运营带来的收益。2024年前8个月，有32只REITs共分配了60次，其中有19只已经分配多于1次，为投资人提供可预见的现金回报。另一方面，REITs的可供分配金额收益率较高，28只具备四个季度历史数据的REITs市值加权平均可供分配金额收益率为7.1%，相比其他具备现金分配的资产显得很有吸引力。

徐立思同时表示，REITs已成为基础设施项目的重要退出渠道，这扩宽了耐心资本的投资范围。很多行业的优质基础设施项目具有较好的投资价值，但是在大宗交易市场中缺乏流动性，很难退出，让很多耐心资本心存顾虑，“而保障房、消费基础设施、厂房类项目，由于公募REITs提供更好的流动性和退出渠道，因此获得了市场较高的关注度和大量投资者的看好”。

“REITs产品严格的合规性要求和更透明的信息披露，也给耐心资本投资提供了便利。”徐立思表示，“合规判断和投后管理都是耐心资本以及其他机构投资者很重视的领域，REITs在这两方面均有较好的制度性安排，可以减轻耐心资本相应的时间成本和人力投入，更聚焦到投资及研究之中。”

建议完善资产定价等机制

然而，公募REITs市场在吸引包括险资在内的耐心资本时依然存在不小堵点。

“目前，部分保险公司投资公募REITs产品受偿付能力约束较大，如投资REITs的风险因子仍然较高，建议进一步解决相应资金投资的痛点和难点，提升其投资意愿。”杨明生表示，“同时，建议给予重要的战略投资者更多的参与权和知情权，如允许参与发行定价、基金决策委员会、顾问委员会或设置观察席位，提升战略投资人参与投资的积极性。”

在业内人士看来，市场持续扩容、促进资产合理定价等机制，对于耐心资本进入公募REITs市场同样至关重要。

泰康资产管理有限责任公司金融产品投资部负责人瞿艳表示，扩大REITs持有的底层资产的数量，可以有效降低单资产波动的影响。REITs单标持有的底层资产较少，容易因为单个资产表现的偶然性波动引发REITs的波动。另一方面资产的扩充也有利于形成头部REITs的优质资产组合。

“我们整体上还是希望进一步加速REITs的扩募，推动更多REITs常态化扩募，特别是过对于审批中的项目，建议缩短扩募的审批周期。”瞿艳表示，“扩募过程中，对于以配置策略为主的耐心资本，最大挑战可能在于只能对扩募资产被动接受，建议引入和首发类似的估值调整机制，避免随着市场的变化，因估值过高引发的发行难度上升。”

可吸引国际投资者进入REITs市场

作为一种创新金融工具，REITs通过盘活存量资产、提供长期稳定的资金支持，对推动科技创新、产业升级和绿色低碳转型具有重要作用。随着未来市场体制机制的完善，REITs将有更广阔的发展空间。

“从全球来看，REITs是资产配置的重要部分，具有长期收益稳定、风险更加分散的特征。”中证指数有限公司研究开发部总经理赵永刚表示，“作为重要的工具载体，REITs指数和指数化产品也在快速发展。目前，中证指数公司已经发布中证REITs（收盘）指数和中证REITs（收盘）全收益指数。”

赵永刚透露，下一步将聚焦大市值REITs指数、细分类别REITs指数，以及捕捉现金流充裕、分红高、波动性低的REITs策略指数，不断丰富REITs指数系列，助力REITs投资生态建设，促进REITs市场高质量发展。

澳大利亚前贸易与投资部长Andrew Robb建议，中国可以考虑引入国外REITs来提供新的视角，并强化投资端的税收激励，从而吸引更多国际投资者进入中国REITs市场。