售房人签订“独家代理售房协议”后又另行售出，是否违约？
大象新闻记者 张定有 魏广宝 通讯员 李亚瑾/文图
售房人与中介公司签订独家代理售房协议后，又将房屋通过其他渠道售出，中介公司以售房人违约为由诉至法院。近日，南阳市宛城区人民法院成功调解一起中介合同纠纷，通过耐心沟通及释法明理，促成双方和解并当庭履行，有效维护了公平诚信交易的市场秩序，做到案结事了。
2024年3月，原告某中介公司与被告赵某签订独家代理售房合同，约定被告委托原告出售某房屋，原告承诺在签订合同后一个月内将房屋售出，并向被告支付押金，若未依约售出，被告也无需支付佣金也无需退还押金。另约定，在独家销售期间，被告不能自行出售房屋，也不得通过其他中介公司或者第三人签订协议出售房屋，否则视为被告违约，应支付总房款的3%作为违约金。合同签订后，原告通过多个平台积极推广销售该房屋，并对此支出平台推广费用。但在合同签订未满一个月时，被告通过其他渠道售出该房，并办理过户。原告认为被告违约，故向宛城区法院提起诉讼，请求被告支付违约金并赔偿相应损失。
该案由宛城区法院员额法官周佳欣承办。庭审过程中，双方对违约责任、损失数额等争议较大，双方各不相让，各执一词。
为缓和双方矛盾，实现案结事了，周佳欣在庭后没有选择“一判了之”，而是依照“调解优先、调判结合”的工作原则，再次组织双方调解。一方面，她与被告进行电话沟通，从诚实守信角度，依据民法典的相关规定，就案涉合同的性质、被告的违约情节、违约责任承担等进行释法说理，引导被告换位思考，尊重原告公司的劳动付出，在周佳欣的耐心解释下，被告同意与原告进行调解；另一方面，周佳欣也就原告诉请中超出法律规定的部分进行释明，原告也表示愿意在合理合法的范围与被告进行调解。最终，经多番调解，双方自愿达成和解，被告一次性向原告支付各项费用15000元并当庭履行，该案至此圆满解决。调解成功后，双方当事人都对周佳欣在案件办理过程中所做出的努力表示肯定和感谢。
周佳欣表示，房产中介公司与售房人签订的“独家代理销售协议”，该类协议与其他中介合同的区别就在于“独家性”。一般中介合同中未约定独家代理条款，售房人可以委托多个中介公司对外出售，各个房产中介公司之间形成竞争关系。而当约定了独家条款后，在一定期限内，该中介公司即作为唯一对外出售房屋的机构，售房人无法通过其他公司对外交易，以此换取中介公司在时间、服务或者交易价格上的优势。
作为售房人来说，售房人在委托中介公司售房时，应提前了解各类中介合同的性质，审慎选择售房方式。若欲签订独家售房协议，应全面评估相应的法律后果、风险，认真阅读合同条款，并在合同中对双方的权利义务、独家销售期限、未成功销售的责任承担等进行明确约定，以保障自身的权益。签订独家代理合同后，应遵循诚实信用原则，依约履行合同义务，如任性违约，应承担相应的违约责任。
作为中介公司来说，应在与售房人充分协商一致的情况下，拟定合同条款，明确约定销售方式、销售期限、违约责任等。在签订协议后，中介公司应严格遵守法律法规，积极忠实履行合同义务，为委托人提供符合法律规定及合同约定的中介服务，不得借独家代理牟取额外不当利益，也不得作出其他损害售房人的利益的行为。
【编审：钟乾伟】